Прокуратура Богатовского района разъясняет: «Как продать квартиру и не заплатить налог?»

На ваши вопросы отвечает прокурор Богатовского района Самарской области Александр Владимирович Коробов

С доходов в России нужно платить налог, и продажа квартиры или дома не исключение. Стандартный размер налога для физических лиц – 13 % платится с разницы между стоимостью покупки и продажи.

Но в некоторых случаях можно уменьшить налог с продажи недвижимости или вовсе не платить.

Срок владения недвижимостью

Есть минимальный предельный срок владения имуществом, по истечении которого можно продать недвижимость и платить налог не придется. Срок зависит от того, каким образом была приобретена недвижимость.

Обычно минимальный срок составляет пять лет (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

Исключения

Минимальный срок владения имуществом составляет три года, если квартира:

перешла по наследству или осталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;

получена в результате приватизации;

передана по договору пожизненного содержания с иждивением;

является единственным жильем или продается одна из квартир, при этом вторую купили в течении 90 дней до продажи, а другого жилья нет. (статья 217.1 Налогового кодекса РФ).

Квартира в новостройке 

Минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты договора долевого участия.

Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок – при продаже квартиры не нужно платить налог (Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Необходимо учитывать кадастровую стоимость

Если вы продали квартиру за цену меньшую, чем 70 % кадастровой стоимости, то доходом, с которого вам надо будет заплатить налог, будут считаться 70 % от кадастровой стоимости объекта. Цена в договоре не будет играть роли.

Учитывается кадастровая стоимость на 1 января того года, в котором был подписан договор купли-продажи (статья 214.10 Налогового кодекса РФ).

Уменьшите налог с продажи

Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры нет, то вы можете получить налоговый вычет 1 млн. рублей – максимальная сумма, с которой в таком случае вы платить налог не будете.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 5 млн. рублей, то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 4 млн. рублей (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Пример 1

В этом году вы продаете за 3,1 млн. рублей квартиру, которую купили в 2019 году за 2,6 млн. рублей. Получается, квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения. Договора, расписки или квитанции из банка о ее покупки не осталось.

Ваш налог можно рассчитать по формуле:

(3 100 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 13% = 273 000 рублей.

Пример 2

Если при продаже этой квартиры у вас есть документы о ее покупке, то вы заявляете в декларации не имущественный вычет, а уменьшаете полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов: 

(3 100 000 рублей – 2 600 000 рублей) х 13% = 65 000 рублей.

Когда подается декларация?

Подавать декларацию 3-НДФЛ надо, если налог при продаже недвижимости, которой физическое лицо владело менее минимального срока, получается нулевым.

То есть если стоимость жилых домов, квартир, комнат выше 1 млн. рублей. Для иного имущества, например гаражей и нежилых помещений, - выше 250 тыс. рублей.

Это касается тех случаев, когда имущество продано начиная с налогового периода 2021 года (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).